在持续的、不断收紧的“五限”调控下,房地产行业的拐点似乎已来临。

  前8月,虽然房企的销售仍然高企,但融资和现金流问题从年初就已凸显。作为资金高度密集的行业,当表外融资大幅收紧,房企仅剩的融资通道只有开发贷、海外发债极少数了;来自购房者的首付和按揭贷款,是房企资金的主要来源,但今年也严重受限。

  硬币的另一面则是,房企的开发投资仍处高位,新开工、竣工、三费支出上涨,今年又遇偿债高峰,在年中的经营性现金流集体转负或大幅缩减后,三季度开始,一些房企就率先降价回笼现金了。

  降价促销是房企最后的杀手锏。当价格战打响,就是楼市进入下行周期的准确信号。

  资金链承压

  近期,泰禾、恒大、碧桂园、招商蛇口等多家开发商,打出了降价促销的招牌。

  其中,恒大推出国内全部楼盘8.9折,如果将全部**进行叠加,最低可至7.4折,更胜于今年2月份8.8折的促销力度。此外,碧桂园个别项目出现8折**,泰禾的合肥院子部分户型降价4000元/平方米。

  美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,降价可以归结为房企的资金压力、业绩压力,自身的营运费用也是一笔很大的开支。趁“金九银十”给予折扣,期望增加销售,快速回款。

  一位知名房企CFO认为,今年以来房企面临巨大的资金压力,根源是融资渠道大幅收缩,而房企的投资、经营活动却维持惯性,并没有同时收缩。

  从中期财报来看,大多数房企出现了经营性现金流转负或缩减,如万科实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元,上年同期为218.5亿元,上年末则为823.2亿元;保利发展截至中期的经营性现金流为-98.33亿元。

  此外,碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿,但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。

  其他二线房企的状况也不乐观。渤海证券显示,中低评级房企现金流吃紧,AA房企的现金及等价物负增长,资金面出现缺口。

  中信建投监测,随着流动性的改善,自筹资金增速从4 月低点4.8%已经连续攀升至11.2%。此外,国家统计局数据显示,2018年1-8月份,房地产开发企业到位资金106682 亿元,同比增长6.9%,增速比1-7月扩大0.5个百分点。

  但兴业证券分析师阎常铭认为,房企资金来源增速有所波动,但是整体资金来源增长中枢下行是中期趋势,预期从销售和资金角度,难以有大幅度的持续缓解。

  偿债高峰的来临,也没有给房企足够的喘息机会。

  东海证券指出,进入9月后,房企偿债高峰已至,据目前已披露完毕的半年报显示,50%的公司面临偿债压力。

  平安证券分析师杨侃认为,在此情况下,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。

  整体看,即便多数房企的销售金额同比攀升,但2018已经过去三分之二,留给房企完成销售目标的时间已经不多了。

  据21世纪经济报道记者统计,2018上半年销售排行前20的房企,14家设定了年度销售目标。其中,1-8月销售目标完成率在三分之二以上的有8家,分别是中国金茂、阳光城、新城控股、世茂、中海、正荣、恒大、招商蛇口;总共13家的目标完成率在50%以上,华夏幸福还没到50%,年度完成率堪忧。

  去年的房企销售冠军碧桂园,以及万科,则干脆就没有设定年度销售目标。

  回款是关键

  保利地产研究院认为,面对融资和偿债的双重压力,房企“现金流”管理尤为重要。加紧回笼资金、确保财务稳健,是面对行业短期调整风险的首要举措。

  对房企而言,最大的回笼资金手段是销售。但受信贷持续紧缩影响,今年以来,各房企销售回款率普降。

  据21世纪经济报道记者统计,一线房企销售回款率平均值稳定在80-90%的较高水平。纵观TOP50房企,销售回款率在90%、80%、70%以上的分别有16家、8家、15家。

  其中,碧桂园、恒大、万科、保利四家“龙头”,除恒大保持95.04%的回款率外,万科销售滚动回款率为93%,历年这一数据往往在95%以上。

  半年报显示,保利上半年累计实现销售回笼1698亿,回笼率仅 78.9%,同比下降3.5个百分点。

  财报显示,碧桂园2016、2017的销售回款率分别为92%、90%。而今年上半年,碧桂园实现销售现金回款约3360.2亿元,回款率约为81.5%。

  国盛证券指出,从资金回笼角度看,较高的销售去化率并不一定伴随着较高的销售回款率。按照销售去化率从高到低排序,排在前20名的房企平均销售回款率为76.3%,后20名的平均销售回款率为95.7%,差异显著。

  销售放缓对房企实现回款将是雪上加霜。国家统计局数据显示,1-8月销售面积累计增速 4%,比7月回落 0.2个百分点;8 月单月增速2.4%,比上月大幅回落7.5个百分点。

  9月份以来,绝大多数房企都把回款和回款率作为首要的目标来执行。

  万科董事会主席郁亮透露,今年制定了6300亿回款的目标,现在完成还不到一半;佳兆业财务部总经理吴建新表示,将加快整工程建设速度以及存货去化速度,以完成现金的迅速回笼、回款率的提升。

  除了通过加快销售回款缓解资金压力,一些房企准备通过变卖资产实现资金回流。

  佳兆业集团主席兼执行董事郭英成称,还将通过出售资产等多渠道保证资金周转。

  克而瑞研究指出,在国家和地方政府调控政策层出不穷,尤其是信贷持续紧缩的背景下,规模房企上半年的日子并不好过。不过,下半年货币政策或将由稳健中性转向中性偏积极,三季度房地产市场进入难得的销售窗口期,开发商资金压力将有所缓解。

  其预计,下半年将有更多房企继续“高周转”策略,积极抢收业绩和回款,保障企业规模的持续增长。

  天风证券认为,随着去杠杆转为稳杠杆,按揭贷款同比继续正增长,融资环境有所改善,但整体资金压力仍存。

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