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  （乐居买房讯）联系上陈阿姨的时候，老人家有些激动，她说：“这么久了，终于有人肯听我倾诉一下了。”陈阿姨表示自己和先生在高校教了一辈子书，和学生打了一辈子交道，“大家都很善良，彼此都是没有防备的。从来没想到因为买房子被社会狠狠上了一课。2天损失7万元定金，120多万房款至今不知下落，这3个月，我们老两口日夜煎熬。”

  前不久，在乐居房产投诉平台我们收到了一封深夜来信，60岁的陈阿姨今年三月底在医院体检，查出肺部多发性磨玻璃结节，按医生的说法就是肺癌早期，建议3个月复查进一步确诊。“那段时间，我和先生一直心里不太平静。当时就想明年我退休了，在北京雾霾大，风沙也大，想赶紧找一个空气好的城市去定居。首选是海南，但那边限购了，最后就选定了去空气质量指数较低的珠海买房宜居”。

  有了这个想法之后，陈阿姨就开始有一搭没一搭的在网上看房。4月23日晚约9点多，陈阿姨在网上搜到了某房屋中介平台上的置业顾问小马，随之与其联系。接下来的三小时，成为了陈阿姨和其先生噩梦一般的跨越2400公里维权之路的开端。

  以下内容根据陈阿姨自述整理：

  老太于2021年4月23日晚约9点多，在网上浏览珠海房产，和署名为大湾区投资顾问的一个小伙子（某购房公司）取得联系。这个置业顾问当即告之有个“天誉珠海湾”海景房项目，需要马上认筹（截止时间为晚上12点），他还发了几段现场火爆的视频，以此佐证自己的说法。

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  因老伴儿年近7旬，之前有过心肌梗死的抢救经历，所以在买房的时候，我们最紧要的条件就是希望未来的新家，距离医院最长只有15分钟的黄金时间。在了解“天誉珠海湾”的过程中，我和先生特别重视该项目到三甲医院的距离，置业顾问告知该项目距三甲遵义五院15分钟车程。

  接下来在疯狂的抢房过程中，我们既要了解对方发来的关于房子的各种资料，如房屋的朝向、格局、楼层、楼间距、开发商情况、楼盘五证等情况外，还有价格询比和各种折算成本的计算，这也成为了这2小时定房过程中花费时间的重头戏（毕竟是一百多万），经过紧张激烈的、方方面面的对比，核实各种身份证件、中介的委托材料上传等，就这样，时间很快接近12点了。马某说过了12点，锁定的房源就没了，因此我们赶在12点前交了定金2万。

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  交完定金上传收据等，已凌晨1点多了。

  我们最终定得天誉珠海湾（开发商为珠海市豪浚房地产开发有限公司）12-802房，在这两个小时之间，我们全部委托马某签了认购书，但马某没有告知定金不能退的规定。直到第二天下午4点才把定金收据和认购书拍的照片发给我们，照片当时拍的也不太清楚。

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  4月26日晚上，我们老两口坐上火车卧铺，经过11个多小时从北京赶到珠海。27日上午我们就在销售的带领下去看了天誉滨海湾花园样板间，交完了124万房款。但是下午实地了解情况后，才发现销售讲的“项目距三甲医院15分钟车程”与事实严重不符，现场再三跟现场的销售确认，离着三甲医院多远，销售也是支支吾吾的没给一个明确的答复；跟附近的居民打听，他们也说了多远多远…我们这才发现上当受骗了，当天晚上一晚上没睡着。

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  第二天，我们一大早就去到售楼处要求退房。销售经理经过核实，也考虑到我们身体的原因（心梗发作需要黄金抢救时间）当场做了退房款和退定金的申请手续。关于定金和房款，当时的销售经理承诺是：我们考虑到你们年纪大了，有心脏病、心肌梗死的经历，项目确实离三甲医院太远了，我们决定也退定金。你们把定金收据给我们，加上你们的退房款申请单。与此同时，对方也对我们提出了一个要求：回京后立刻将我们心肌梗死抢救手术病历发回。就这样，双方签字按手印后，这时候，我们就觉得肯定是退了，这事情办妥了。于是，怀着感激的心情离开了售楼处。

  在接下来的两天里，我们老两口在珠海斗门区看了多处楼盘，29日下午，到XX华府，感觉这个楼盘离三甲较近，当时售楼处的人说要下班了，现场的销售也说家里修空调的要来了，催我们得快点签，于是我们就交了定金5万，第二天一早我们就离开珠海回京了。

  天誉反悔不退定金

  回到北京之后，由于第二套房待交房款，5月7日我们与天誉协商打回款事宜，天誉回答说：房款要走流程1-3个月，定金不退。听到这个结果后，我们老两口心急如焚，彻夜难眠。回想这段时间发生的一切，我们都要崩溃了。

  交定金的时候，我们并没有第一时间看到认购书。第二天我催促马某尽快发来认购书，他才发给我的照片，看完照片我们才发现：定金不退！但合同上写着：一定要提前告知购房者定金不退，但小马并没有告诉我们。

  直到现在，我还没有收到退款。天誉之前说需要1~3个月可以退定金和房款，可现在却联系不上他们。当时他们签了字的收据都不能拍照，房款收据都收上去了，我们都没有留底。回到北京的时候相当于什么都没带走。这段时间我们一直都很忐忑，现在微信也被拉黑了。打他们的前台值班电话，每次都说找人联系我们，实际上他们也并没有联系。

  如果没有听你们说项目距离三甲医院就15分钟车程，我们也不会千里迢迢去珠海交房款。销售人员是年轻人，不理解这个问题的重要性，我们可以理解，由于他们的不负责任的解答我们也可以不计较，由此产生的差旅费我们也没有要求赔偿，但我们撤销认购书的请求是合理的。明明是天誉那边的置业顾问马某先误导了我们，怎么就不能退定金了呢？

  首先，发现产生重大误解之后第一时间提出撤销认购书，未对销售方产生损失。我们到珠海的当天就由销售人员接站并开车送我们到售楼部，看过样板房后就交了房款，当天傍晚我们才有时间了解三甲医院的问题，第二天就联系了销售人员到售楼处退房。鉴于该楼盘销售的火爆程度，（该楼盘的现场销售员介绍说开盘当天晚上有顾客因抢不到好的楼层，指认该楼盘销售有幕后操作，半夜三更打电话把警察招来了）因此我们认为撤销认购书不会给该楼盘销售带来任何损失。

  其次，销售经理当场同意退定金，并做了申请退款手续。第二天早上，销售人员开车把我们接到售楼处，经过一上午的反复协商，销售经理听取了我们撤销认购书的理由，最终在14：00左右，同意了我们的撤销申请，安排售楼部的工作人员做了两份申请，一份是只退房款不退定金的申请，另一份是单独退定金的申请。并一再提醒我们回京后要将心梗手术的病历材料尽快提交给他们。该工作人员还说“这么大的一个开发商不会骗你们的”。

  总之，事情发生反复使得我们老两口心力交瘁。走到这一步原本是皆大欢喜的事情，我们也高高兴兴的回到北京，静等售楼部将房款和定金退回。谁知几天后我们打电话去催回款时，销售员告知定金不能退，房款要等1~3个月才能退给我们。定金不能退的理由是“定金是挞定的，因此不能退”。为此我们在网络上查了一下，“挞定”的大概意思是：“已付了定金而毁约。很多原因就是客户这边银行按揭过不了，又不能一次性付款的情况下，开发商只能将该房挞定出来，然后再出售”。

  也就是说“挞定”是房地产开发商或酒店的为避免损失而采取的被动行为（在购买方无法完成合同时，开发商有权将已锁定的房源拿出来卖，且不退还定金的行为）。这里的重点是：1）开发商有权在超过预定的期限后将房源拿出来卖。2）该房源有可能在锁定一段时间后变得不好销，而要采用降价促销的方式，因而不退定金。

  对此我们感到很难受，天誉的销售经理当场同意退定金，但现在又以“定金是挞定”为由不退了。作为一个大开发商售楼部的销售经理，在售楼处签的退款单，代表的是开发商的行为，岂能当儿戏？

  当时，售楼部说此房源火的不得了，需要抢才能拿到房源。我们在交房款后第二天就与售楼部协商，办理了撤销认购书的手续（见购房过程），显然不会影响到该房源的销售，房源自由了，开发商根本不用动用“挞定”约定俗称的权利来卖这套房子。

  既然销售如此火爆，且按销售人员的说法，过了开盘的这一天，优惠就会没有了，售价应该上升才对，根本就不会给开发商带来损失。否则开发商就是欺骗消费者，造成虚假让利的假象。

  一个大开发商就好意思找这样一个理由来欺负两个老人，他们真的需要用这种方法来赚这两万块钱吗？因为天誉120多万的房款没有及时退回来，导致我们第二个XX华府项目交了5万定金但没有及时交房款，现在是也违约了。

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  最近我总在看病，先生的身体也不太好，加上异地维权，挺不容易的。我有一个女儿，但女儿和女婿工作都很忙，忙到连孩子都顾不上要，这样的情况下，我怎么忍心打扰他们呢？直到这次，我们被搞到心力交瘁，手上也没钱交第二套房款了，才考虑问女儿借点钱。我们去珠海买房女儿一开始是不知道的，现在也不同意我们异地购房，她说：北京离着珠海那么远，我们怎么照顾你们呢？

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  这个购房的过程，我也感觉像做梦一样。这一阵我们确实也反思了很多，买房是很慎重的事情，当时因为身体一查出问题，我们慌了，确实顾不得那么多了。也怪我们太相信他们了，出于对置业顾问的信任，觉得他们都是热心的年轻人，加上对方还发过了几个现场买房很火爆的视频，就匆匆忙忙定了。

  购房的全程过于匆忙，以上2套房都在不到2小时内匆匆忙忙内订的。我们的心智和三观完全跟不上房屋买卖过程中的节奏，开发商要求必须在非常短的时间内成交，成交后往往是协议来不及看，即便看也看不明白。这样就造成了一旦交完款如遇到问题，其结果就是按协议条款办。当然也没人因为我们年纪大而在这极短的时间内而给出温馨的提示或对认购书的解读。只要他们有监控，就能看到整个过程。

  如果销售不误导，我们就不会交2万定金，也不会大老远跑到珠海交房款。这种购房模式配上经过专业人士千锤百炼整理出来的订房条款，无异于霸王条款。老两口到现在也没想明白，几天时间里没买回任何商品，七万元就没了，人还气病了。这种定金认购条款加上抢购房源的运作模式，是对买房人极大的不公平。

  这个问题我们已向珠海市金湾区及区政府相关部门投诉过，其处理结果大致如下：

  要我们根据协议条款与开发商协商处理。2）循法律途径处理。

  现在，天誉那边拉黑了我，第二个项目的人也不回复了。

  对此，乐居房产投诉平台专门咨询了北京金诉律师事务所主任王玉臣律师，针对上文的购房资格维权案例，王玉臣律师给到了大家一些专业的建议。

  问：关于天誉滨海湾花园这个项目，销售在付定金之前并未告知定金不退，且没有第一时间让购房者仔细阅读全文，这是否合理？项目信息与实勘不符、诱导购买是否有效？可否追回房款、定金？

  答：关于天誉珠海湾，销售在付定金之前并未告知定金不退，且没有第一时间让购房者仔细阅读全文，不太合理，但是谈不上违法，定金违约不退和自己签署协议前应当详细阅读属于司法实践中普遍认可的情况。关于项目信息与实勘不符、诱导购买是否有效？从这个案子具体情况来看，销售的行为涉嫌欺诈、误导，可以提起撤销认购书之诉，如果法院支持了诉求，可以追回房款、定金。但是，需要注意，务必要做好取证，要有证据证明这个被欺骗被误导的过程。

  另外，从房地产广告的相关规定来看，销售人员的行为涉嫌虚假宣传，如果能有证据证明，相关部门应当对虚假宣传依法处理，不能推诿。

  问：因为天誉滨海湾花园迟迟不退房款，导致XX华府的房款交不了而被其告知5万定金不退。法律能认定是连带责任？

  答：这个很难认定为连带责任，这个是另一个楼盘。很理解两位老人，但是作为购房人，购买房屋的时候一定要审慎，现在的坑太多了。

  问：基于陈女士的案例，您对其有什么维权建议？

  答：首先，对于天誉滨海湾花园项目，第一、销售人员存在虚假宣传欺诈销售的问题，而客户对于医院的需求远比一般人对医院的需求高，甚至可能影响到生命健康问题，对于此，如果开发商还是不退款，不退定金，可以直接到法院提起撤销认购书之诉，要求返还房款和定金。但是这需要一定的时间，而且需要充分的举证。务必将当初沟通的情况做好保存，做好取证。

  针对虚假宣传问题，还可以直接向市场监督局提起虚假宣传的违法查处，同时将相关虚假宣传的证据也附在违法查处的后面的，和诉讼同步进行，尽量往前推进。

  谈判，针对这些问题，可以一边采用法律手段，一边继续和开发商去交涉，同时也可以将上述法律手段转化为谈判的筹码，尽量推进谈判，推进早日解决问题。

  第四、如果发现开发商还存在其它违法问题，也可以分别向相关主管部门提起违法查处。比如还可以通过政府信息公开的方式去调查这个项目之前的手续是否合法合规，手续之间是否一致，手续记载的内容和现实的销售是否一致？此外，也特别注意下，开发商收款账户是否是这个项目的专项预售资金监管账户，如果不是，则开发商则违反了资金监管的相关规定，也应当承担相应的法律后果。现实生活中，很多很多的开发商实际上在收款的时候并没有将首付款或定金放到这个项目的专门的预售资金监管账户，这种行为是一种违法违规行为。关于这个项目可以通过核实自己给对方打款的账户和售楼处预售合同中所约定的监管账户进行比对。如果没有看到，还可以到地方住建部门的官网上查询，或者直接去住建部门核实。

  另外，对于两位老人购买的第二套房，这个比较难界定，但是好在是及时提出了无法及时支付后续尾款，造成的损失并不是很大。所以可以积极和开发商沟通，看看能否尽量止损，毕竟对于开发商的影响也不大，作为开发商而言，何必太过于较真，连基本的人情味都没有了。但是客观来讲，两位老人购房的时候确实过于着急了，对开发商过于相信了，现在很多很多开发商只是逐利，并不是很爱惜自己的羽毛。

  如果第二个开发商最终还是不同意，那也只好提起相关的民事诉讼了，要求返还房款和定金，需要注意的是，关于定金有可能法院不会支持。当然也不排除，遇到比较有人情味的法官，做做调解工作，也许定金都能拿回来。

  问：基于以上案例，是否认同陈女士所说的“这种购房模式配上经过专业人士千锤百炼整理出来的订房条款属于霸王条款”？这种定金认购条款加上抢购房源的运作模式，对买房人来说是否不够公平？

  答：首先，这种条款往往属于格式条款，当格式条款排除了己方的责任，加大相对方责任或者扩大了自己的权利，减少了相对方的权利的时候，往往可能构成霸王条款。现实生活中，不少开发商提供的协议中，尤其是补充协议中，往往有一些霸王条款。但是司法实践中，法院对霸王条款的认定是十分严格的，甚至可以说是很苛刻的。

  这种运作模式往往会让没有经验的购房人疏于考虑，疏于核实，如果在这个过程中销售人员又为了成单或者开发商为了推进销售推进资金回笼，进行虚假宣传，往往对购房人是十分不公平的。但是，遗憾的是，很多开发商虚假宣传的成本是很低的。

  问：对于未来潜在购房者，您有什么建议？

  答：第一、防火防盗防虚假宣传

  如这两位老人一般，有不少人都遇到过开发商虚假宣传，也为此伤透了心。但是一个很残酷的现实是，很多的开发商都在玩虚假宣传，这甚至已经成了一种常态。开发商为了谋利，在开盘销售时，极尽宣传之能。但是，在购房合同中，往往看不到开发商的很多的承诺，甚至还特别约定销售人员的承诺、宣传资料、样板房等等都不是合同的组成部分，没有法律效力。开发商在合同中的这种约定显然是对自己法律风险的规避，也往往会直接导致购房者在收房时大失所望却又难以维权。

  所以，咱们一定要学会鉴别开发商宣传的真伪。

  首先，把握一个基本原则，只要是合同中没有明确约定的内容，都有很大的可能是假的，都有很大的可能是宣传的伎俩，误导购房者。

  其次，需要分清开发商宣传一般着重从几个角度出发。第一，对配套设施的极力渲染是开发商最常用的手段。以云南西双版纳某度假区为例，开发商在多种媒体宣传中明确表示小区配有高尔夫球场、人工湖、三甲医院、国际学校等对房屋价值有极大益处的配套。第二，学区房营销也是开发商惯用的手段，学区房往往意味着房价的大幅度提高。第三，对房屋高配置的鼓吹是精装修商品房销售的必用手段。精致的室内效果宣传图美轮美奂，天上地下人间少有。第四，地理位置的优越，将来的发展前景等也是不少开发商吸引购房者的着力点。

  再次，针对不同的内容，辨别方法有所不同。1、关于配套的宣传，可以通过小区的建设工程规划许可证附件附图去核实，看看小区究竟是否有这方面的规划。如果规划中都没有，将来几乎不可能实现。2、关于学区房的宣传，可以要求开发商提供相关的政府文件，如果没有，购房者还可以去教委部门进行核实。3、关于房屋的配置，可以要求开发商提供所购买房屋的施工图纸进行核实。4、关于地理位置和将来的发展前景可以要求开发商提供这一片土地的控制性详细规划，如果开发商提供不了，可以到相关的规划部门进行核实。

  第二、三分钟查清开发商

  通过中国裁判文书网、中国执行信息网、企查查等方式查清开发商的相关信息，了解下这个开发商是否涉诉，以前有没有出现过质量问题、商品房纠纷问题等，是否存在被执行的信息，进而初步判断开发商的资信、资金能力。

  第三、学会看五证

  国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。不仅仅要看这五证是否存在，还要看具体相信的内容，看下所购买的商品房到底是什么性质，究竟多少年产权，先后的手续是否一致。尤其要关注建设工程规划许可证的附件附图。

  第四、看收款账户

  务必注意收款账户是否是合同中明确约定的这个项目的专项资金监管账户，绝大部分地方的商品房预售合同文本中对专项资金监管账户都有明确约定，即使没有约定，开发商也需要在现场公示，建委部门也应当给公开。而按照相关规定，在开发商没有完工前，购房款只能用于这个项目的开发建设，不能挪作它用。而且，大家的房款也要支付到专项监管账户上。很多延期交房都和开发商挪用监管资金有关，从一开始就要注意。

  乐居房产投诉平台辗转联系到天誉珠海湾和XX华府的两个项目对接人，双方都给出了回复。天誉珠海湾项目表示：他们公司不同意，因为客户的确是确认购房了的，也交了定金，项目的同事领导是想给客户争取申请退定金的，但是最后公司没同意，所以项目也没办法。XX华府也回复表示：XX华府这边都是正规的流程，过程中告知不能退定金，中间也配合他们换房了一次。

  采访的最后，陈阿姨说“即便这两个年轻的小伙子跟我讲了不实的信息，我也没有那么讨厌他们。他们可能为了生计为了售房子。但是他们天誉销售部的经理，为什么出尔反尔呢？”

  乐居买房作为C端买房全场景第一平台，拥有强大的C端大数据。乐居房产投诉平台的建立旨在为庞大的C端消费者提供一个直接接触开发企业的桥梁，让普通维权者有门可“敲”。